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年底了，不少单位都会发“双粮”和年终奖，“房奴”们纷纷计划提前归还部分房贷，以减轻来年的还款压力。不过，专家建议，“房奴”们还是要权衡一下得失再做决定。
Edwin是某外资企业的职员，急于立业的她在2005年12月的时候看中了一套房子，在银行办理了期限20年的按揭贷款，贷了30万元，终于圆了自己的购房梦。谁知道2006年4月28日和8月19日，央行分别提高贷款利率。两次加息后，5年期以上房贷的基准利率提高了0.72％。
Edwin了解到，从2007年1月1日开始按8月19日央行公布的新利率标准执行，虽然商业性个人住房贷款优惠利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，但是五年期以上个人住房贷款的优惠利率比起加息前还是提高了。
由于Edwin所在的外资企业有发“双粮”（双份工资）和年终奖的惯例，Edwin想利用这笔钱来提前还贷。她去银行咨询了一下提前还贷的事情，真是不算不知道，一算吓一跳，如果现在提前还3万元的话，累计节省利息竟然高达1.9万元左右。
“这可是我量个月不吃不用的收入啊!”，Edwin感慨道，平时自己习惯了每月存够供款的钱，没有去仔细计算过利息，虽然这3万元每月等额下来只要80多元的利息，但如果累计到期满，竟然要产生1.9万元的利息。
建行金海花园支行负责人、金融理财师谢海鹏说：“每次央行提高贷款利率，都会引起大家提前还贷的话题，其实央行近期加息的幅度都在一个比较温和的范围内，大家的反应不必过激。对于如何提前还贷更划算的问题，根本还是要从大家目前家庭所处的实际情况出发，选择适合自己的还款方式。”
谢海鹏表示，市民选择提前还贷，主要的目的都是为了减少利息的支出。目前市场的无风险回报的一年期收益是2％左右（扣除利息税后），而贷款的利息支出一年在6％左右，如果贷款人手上有闲钱而又没有好的投资方向，而且今后几年中家庭财务没有大笔支出的安排，选择提前还款则是一个比较好的方法，可以省去一笔利息支出。若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报的话，则不妨好好利用这笔闲钱。
如果决定要提前还贷，还需注意不同还贷方式的差异。目前银行提前部分还贷的主要方式有四种：月供不变，缩短期限；减少月供，保持还款期限；月供、期限双减；增加月供，缩短期限。各种方式各具特点，借款人如何提前还贷，需要结合自己的实际情况来考虑。
招商银行(16.36,0.79,5.07%)龙口支行的理财经理麦延东以Edwin的例子为我们算了一笔账，按照等额本息还款计算，她合计应付利息的总额为251321.34元。现在她已经还了1年贷款，所以按揭贷款本金剩下292100.17元，应付利息还剩下232722.99元。
★招式一：月供不变，缩短期限
Edwin如果提前还款10万元，选择保持月供水平不变，即每月还2305.05元，而贷款期限就相应缩短为111个月，今后应付出的总利息将为67734.09元，其按揭贷款的利息总额为88028.94元，利息减少了163292.40元。
★招式二：减少月供，保持还款期限
Edwin如果提前还款10万元，选择20年贷款期限不变，现在还剩下19年，因此每月还款金额为1494.40元，其月供水平相应减少了810.65元，这样今后的总利息支出为150291.84元，其按揭贷款的利息总额为170596.69元，利息减少了80734.65元。
★招式三：月供、期限双减
Edwin如果提前还款10万元，再将其余贷款的还款期限缩短为15年，即提前5年还清剩余贷款，那么月供为1780.03元，相应减少了517.14元，这样今后的利息支出为106944.74元，其按揭贷款的利息总额为127239.59元，利息减少了124081.75元。
★招式四：增加月供，缩短期限
Edwin如果提前还款10万元，将其余贷款还款期限缩短为8年，即提前12年还清剩余的贷款，那么月供会相应增加到2884.30元，这样今后的利息支出为50181.40元，其按揭贷款的利息总额为70476.25元，利息减少了180845.09元。
至于提前还贷选择何种方式最划算？理财专家表示没有最划算的说法，选择哪种方式要根据贷款人的具体情况来确定，“比如贷款人预期未来收入会大幅增加，就可以选择增加月供，缩短期限的方式。”
●特别提醒：办理手续需提前申请
Edwin去银行办理提前还房贷手续时获悉，原来提前还贷需要提前向银行提交申请，等银行回复后才能办理提前还款的手续。正式办理手续时，贷款人还得和银行签署补充协议，以更改借款额及年限等。通常，银行会在一个月左右给予答复。所以，在这里给市民提个醒，如果要提前还贷就要提前申请，以免耽搁了时间。
提前还贷有“门槛”
有关专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。记者从银行了解到，目前银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款，(文章来源：个人理财网 http://www.grlcw.com)提前还贷一般都不会收取违约金。各家银行对于提前还贷的规定各不相同，建议市民在决定提前还贷前，务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。记者还了解到，提前还贷还有个还贷额度问题，某国有银行提前还款额需要达3万元以上才能提出申请。
专家建议：提前还贷前两点要权衡
谢海鹏提示，借款人如果手头资金较为宽裕的话，在选择提前还贷之前，不妨从以下方面权衡一下：
一、有没有更好的投资方向，从理论上讲，如果投资回报率高于贷款利率的话，则类似于企业经营中所说的财务杠杆，负债经营会使得实际的收益率更高。但在实际操作中，借款人还须对风险与回报有充分的认识，例如2006年投资证券基金的回报率普遍在80％以上，投资回报就远远比提前还贷好，但在2005年证券市场比较低迷的时候，提前还贷就比投资证券市场好一点。
二、借款人可以根据自己所处的年龄层次特点，对提前还款采取不同的方法：年龄层次偏大者，对将来收入的预期可能更保守一些，抗风险的能力也相对弱一些，从注重稳健的角度出发，可以尽量减少负债；而年轻人一般来说正处于事业的上升期，将来要用钱的地方还很多，例如结婚安排、自我进修充值、子女养育计划、补充保险计划等等，要根据目标的轻重缓急，把钱用在刀刃上，不一定要急于提前还贷。
(文章来源：个人理财网 http://www.grlcw.com)
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