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目前，海外置业正在被越来越多的投资者和置业者认识和接受，购买或有意向购买海外房产的国内置业者正在形成一个越来越具规模的群体。世界各地的新开发楼盘都把中国作为其海外推介的重要市场，并实施诸多的房地产优惠政策，鼓励更多华人前去投资置业。 在国内房地产市场形势一片大好的同时，华人究竟该如何选择呢？是选择国内房产还是选择海外市场？哪一个市场投资回报更高并且更加稳妥？ 作为上海一家IT企业的老板，邓先生这几年因为工作关系，经常出国，对于国内外房地产市场的发展变化都较为了解。这几年邓先生在国内和国外都有投资房产，据他介绍，其实国内与国外的房地产市场存在不少差异，比如购房手续、房产出租等等，相比这几年国内与国外的房产投资回报，国内明显高于国外，但在某些房产政策上，国外又显然优于国内。 邓先生的海外楼市投资史始于2001年。当时因为工作关系，邓长期出差澳大利亚，爱上了那里的生活，产生了移民澳洲的冲动。回国后跟家人商量，却遭到反对。家人觉得在国内这么多年辛苦奋斗，好不容易闯出一番事业，若移民澳大利亚又要重新开始，太可惜。 他回忆说：“我当时的想法是可以先在澳洲投资一处房产，往返也较为方便。年纪大了之后，结束这边的事业，可以移民过去养老，这套房产同时还可以作为将来移民的资产评估证明。除此之外，澳洲这几年房地产市场发展也不错，现在买，以后肯定会升值。” 考虑周全，谨慎选择 邓先生开始利用经常出差澳大利亚的机会，收集各个城市房地产市场资料。一番比较，最终选择了墨尔本。“墨尔本富有人文气息。另外，墨尔本消费水平相对较低，尤其房价比悉尼便宜，感觉未来发展潜力更大。”邓先生表示。 选定城市，邓先生又开始为选择地段发愁。邓在上海一直居住在市中心，因此他也考虑在墨尔本的市中心置业，但这个地段房价偏高。在当地朋友建议下，邓先生最终选择了市中心墨尔本大学附近的一套3房公寓。在邓先生看来，在大学附近买房，无论从未来的发展潜力还是租金收益上，都应该是个不错的选择。这套房当时售价大约是25万澳币，按当时1:4.1的汇率，折合人民币约为102万元。 于是，邓先生托当地朋友找到一位资深房产律师，帮他审核购房合同，同时负责办理全程买卖手续。邓先生提醒说：“在海外置业不比国内，房产律师在购房时发挥的作用很大，他会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，房产律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。”在房产律师的协助下，邓先生随后签订了购房合同。 邓先生用手上30万左右的闲置现金作为首付。邓的资金本可以支付全部房款，但考虑到资金安全以及汇率等因素，他选择大约30%房款的首付，余下的70%则选择在花旗银行贷款。因为考虑到汇率风险，邓先生选择用澳币支付，同时采用净利息的还款方式，按照7.6%的利率，每个月要还1093澳币。 7年增值200万 因为房子买在墨尔本大学附近，各项手续办好后，邓先生没有搬过去住，打算先将三间卧室都租给在上学的学生，每月可以收取约1200澳币租金，这样计算下来，还完月供后，还略有盈余。于是邓先生委托一家专门的房屋出租管理公司。“这类公司可以提供从找租客看房，签约，收租到办理退房等一系列服务，对于我们这样的国外房东来说会较为方便”，邓先生说。 在购买这套物业的第二年，邓先生的儿子准备到澳洲留学，邓先生就把其中一间房屋回收给儿子居住，另外两间继续出租，由儿子帮忙负责一些收租的事务。“收取的租金可以直接用于儿子每个月的开支。”邓先生说。 去年，邓先生的儿子顺利完成大学学业。令邓先生感到惊喜的是，几年下来，通过汇率和房价的增长，房子有了不少增值。 “本来买房子只是预备用于今后养老用，没有过多考虑投资赚钱，现在房子竟然增值了。”据邓先生介绍，银行评估这套公寓现在价值50万澳元，而人民币兑澳元汇率又升到6：1，这样折合人民币300万元。由于当地房价以及汇率的攀升，与2001年之前买进时的价格相比，这座物业7年下来价值增加了200万元人民币。邓先生自己算了笔账，除去房屋买卖费用以及儿子四年就学期间所有的学费和生活开支，如果现在把房子出售，还能净赚48万元人民币。 永久产权诱惑 回忆起自己在国外的投资经历，邓先生坦言，其实投资海外房产刚开始还是较为担忧的，主要是投资安全的顾虑。但在了解了当地房产相关法律以及购房流程后，他的疑虑渐渐消除。 说到房产的投资收益，邓先生觉得国内的房产投资一般要高于国际房产投资很多，但投资海外房产可以获得一些政策上的优惠。 首先，房屋土地的永久产权对于中国购买者来说，是个巨大诱惑。相对于国内70年的物业产权，澳大利亚绝大多数房产都是永久业权。澳大利亚的物业多数为独立别墅，业主拥有该地块的永久使用权，房屋升值来源主要是土地增值。 在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于澳大利亚房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。 还有就是国外房屋贷款占总房价的比率高于国内。国人在海外置业可在当地银行办理高达80%的房屋贷款。无论别墅、商铺还是住宅等物业形式，贷款比率同样为最高80%，这与国内的别墅、商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。 海外置业更看重投资安全性 邓先生在墨尔本购置的房产在7年间价值翻了近3倍，这个回报率虽然和国内一些物业的投资行情难以相比，但对于高端理财者而言，投资的安全性是第一位的。 就在2001年，邓先生在投资了海外房产后，手上还剩余一部分闲置资金，正好去做一些国内投资。而随着各项利好政策的推出，上海楼市开始全面复苏，邓先生觉得此时也是进入国内楼市的一个绝佳机会。于是邓购置了位于陕西南路步高苑一套138平方米的3房，当时该物业每平方米售价约在7000元左右，这在当时已属豪宅行列。 这次邓先生没有选择贷款，而是一次性付完房款97万。在他看来，银行商业贷款利息相对偏高，既然也没有更好的其他投资选择，还不如一次性付清。 今年，步高苑每平方米售价从当初的7000元涨到了20000元，邓先生心里别提有多高兴了，这套物业在二手房市场的售价已达280万，算下来这笔投资净赚180多万。 像邓先生这样的国际投资客在投资房产时，投资收益也许是他们较为看重的一点，但海外房产投资的稳定与安全性对他们吸引力也是较大。 (文章：个人理财网 http://www.grlcw.com)
