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个人理财网grlcw.com讯：一般来说，地下停车位都是一些楼宇的基础空间。这些楼宇在规划设计的时候，有的是把地下室作为地下建筑面积申报的，这样的话，地下室和地上建筑一样，都构成了楼宇的总建筑面积，并且无论地上、地下，都要按照建筑面积承担土地出让金。当楼宇竣工后，地下室也好，地上室也好，都是开发商拥有所有权的房屋。
有些地下室由于层高没有到达2.2米，按照建设部《房产测量规范》、《<北京市房地产测绘细则>的补充规定》的要求，不能够计算为建筑面积,虽然也属开发商所有,但是不发生产权转移的效力。但是有时候，开发商也能够将之作为停车位使用。
所以，开发商地下室车位，其实是开发商拥有的房产空间，同地上房屋一样，只不过缺少围墙隔挡而已。既然性质如同房屋，那么房屋可以出租、可以出卖，地下室车位是不是也可以呢，应该是可以的。
开发商可以出租自己拥有的地下室车位，没有什么问题。但是在卖车位的时候，情形却不同，有的要卖使用权，有的要卖产权，究竟有什么区别，为什么有这些不同呢。
按照北京市国土资源和房屋管理局《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》（京国土房管权［２００２］１１０９号）的规定，商品房销售（预售）中，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位。室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。
地下室车位的买卖，如同地上房屋买卖一样，也要过户，也要办理房屋所有权证书，并且也要分摊公摊面积。按照《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》的规定，地下室车位的产权登记面积，由测绘单位根据买卖双方的销售（预售）合同中约定的计算方式进行测量。选择按实际占用面积方式的，合同中应约定另有公用建筑面积的部位名称、面积；选择按实际占用面积加分摊的公用建筑面积方式的，合同中应约定停车位实际占用面积、分摊公用建筑面积的部位名称、面积，分摊系数、分摊的公用建筑面积。为室内机动车停车位服务的设备占用房屋的，应与接受该设备服务的其他房屋按比例分摊设备用房的建筑面积。
地下室车位的买卖，必须如同房屋买卖一样，确定面积数，地下室车位买卖合同中对室内机动车停车位面积计算方式未作约定的，开发企业提供的测量面积，应由买卖双方签订补充合同进行确认，未经确认不能作为产权登记的依据。室内机动车停车位面积计算方式、面积未经买卖双方确认，交易、登记部门不得办理交易、登记手续。
不动产所谓买卖，就是要转让不动产的所有权，例如房屋、室内车位的产权。所以现在不仅能够买卖室内车位的产权，甚至还有银行可以提供车位的按揭贷款。
但是为什么还有“车位使用权”买卖呢，实际上车位使用权买卖根本不发生产权转让的法律效力，只不过是提前把多年租金预收的一种租赁车位方式。为什么要这么做，原因很复杂。也许有的开发商并没有把地下室计算为建筑面积，当然不能作房屋买卖。也许有的已经把地下室作为公摊面积了，不管合理不合理，再卖则肯定不合理了。也许有的是不愿意缴纳相关的税费，也许有的怕麻烦，也许有的还没有交齐土地出让金，各种原因林林总总，反正是不想办理车位的产权过户，于是就出现了这样一个名词：“车位使用权买卖”。
使用权的年限呢，大都随意定，反正你觉得合适，就花钱好了。定几年的使用权，就是几年的租赁期间，你想好了，往往是没准的事。
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