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许多人都没有想到，在普通住宅需求特征中从未获得强调的“私密性”，是设计师眼中高端物业的第一要义，“高密度低私密的别墅与高端物业无缘。”阳光国际集团执行总裁李日强如此说道。 李日强目前主持福州最有豪宅气质之一的阳光白金瀚宫，同时，他还是地产行业少有的科班出身的老总，其率领的嘉博筑业一直是福州最著名的建筑设计企业。 “我们通常觉得单独一幢house(房子)就可以称为高端物业，而在国外，只有庄园(villa)或者奢侈大屋(luxury house)才是真正卖给富豪阶层的。”李日强对豪宅的定义非常明确。 私密性，压倒一切 高端物业的私密性是豪宅设计中首要考虑的问题，试想，一套大几百万，甚至上千万元的高端物业，其居住者的身价最低是高端物业的几倍，有甚者可达到十几倍、几十倍，如何保障住宅的私密空间，自然而然成为设计师首先要攻破的难题。 比如，对于高层顶级豪宅必备电梯，不管是三梯两户还是三梯四户的电梯配置，总之，只要业主在电梯里，就最好没有人打扰，直到他回家，这在豪宅里叫做私密性。在电梯间实现私密性的方法很多，比如插卡式，只有当主人插入自己的电梯卡才会停在那一层，目前，福州只有阳光白金瀚宫做到这一点。 再比如，进门后得先有堂，豪宅进门后不是“玄关”而是“堂”，首先是“登堂入室”的尊贵氛围；其次，“堂”有着很好的“承上启下”的作用，因为之后就是客厅、起居厅、餐厅、书房、卧室等在功能上既独立又连续的多个房间，需要“堂”的贯穿，这些都是私密性的很好体现。 就别墅而言，私密性则要通过巧妙运用外墙、水系壕沟、树木、花架等建筑，在豪宅四周搭起屏障，万科金域榕郡的梯度景观带其实也就体现了这种私密性的需求。 资源，豪宅建筑基础 何谓顶级地产奢侈品？ 这个问题让许多人闻之一时语塞，而李日强的答案十分清晰：“所谓高端物业应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。” 然而资源的占有也带来另一个问题：高端物业对于土地价值的透支。 事实上，高端物业主要由土地价值和房地产价值两方面决定，而中国的高端物业则多存在透支土地价值来弥补房地产价值的“短板”之弊。如“真山”、“真水”、“人文配套”、“休闲建筑”———这些发展商最爱热炒的地段价值要素，也就是通常说的地段价值、区域价值。 （阅读次数：）
